Vào ngày 1/1/2025, ba bộ luật sửa đổi quan trọng về bất động sản gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ chính thức có hiệu lực. Những thay đổi này hứa hẹn mang lại nhiều ảnh hưởng sâu rộng đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Vậy, Luật Đất đai 2024 sẽ ảnh hưởng như thế nào đến giá nhà đất? Nhiều chuyên gia đã đưa ra những nhận định quan trọng về vấn đề này.
Khung pháp lý mới và tác động đến chi phí triển khai dự án
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, nhận định rằng chưa từng có tiền lệ luật mới được thông qua mà giá nhà đất giảm. Thay vào đó, khung pháp lý mới từ Luật Đất đai 2024 sẽ làm tăng chi phí triển khai dự án. Cụ thể, có bốn yếu tố chính ảnh hưởng đến sự tăng giá này:
- Bỏ khung giá đất cũ: Luật Đất đai 2024 sẽ căn cứ vào mục đích, thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác để xác định giá. Bảng giá đất mới sát với giá thị trường sẽ kéo theo các chi phí liên quan đến đất đai như giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, và thuế phí tăng cao.
- Quy định mới về tiền cọc: Chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 5% tiền cọc đến khi đủ điều kiện kinh doanh. Điều này đồng nghĩa với việc các dự án phải xây xong phần diện tích sàn công trình mới được thu tiếp, khiến doanh nghiệp phải tìm các nguồn tài chính khác để duy trì dự án, từ đó tăng chi phí.
- Chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Luật mới cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa và mở rộng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất. Điều này sẽ làm tăng giá đất nông nghiệp, đất phi thương mại và các loại hình nhà đất khác.
- Hợp pháp hóa đất chưa cấp sổ: Lượng lớn đất chưa cấp sổ sẽ được hợp pháp hóa sau năm 2025, làm tăng giá mạnh và tác động lớn đến mặt bằng giá đất chung.
Lo ngại về bảng giá đất mới
Ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP HCM (HREC), lo ngại rằng bảng giá đất mới sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản trong ngắn hạn. Chi phí đền bù giải tỏa quá cao có thể khiến việc thương lượng giải phóng mặt bằng ở các dự án có quỹ đất lớn trở nên khó khăn hơn. Điều này có thể làm giảm khả năng triển khai các dự án quy mô lớn.
Góc nhìn lạc quan về hành lang pháp lý mới
Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc phát triển dự án DKRA Group, lại có góc nhìn lạc quan hơn. Ông cho rằng giá đất bám sát thị trường thì chắc chắn các chi phí làm dự án cũng tăng, nhưng hành lang pháp lý khơi thông lại giúp doanh nghiệp giảm được khoản tài chính phát sinh do tiến độ dự án kéo dài. Những chi phí phát sinh vượt dự toán ban đầu sẽ được tính vào giá thành bán ra, và đây là nguyên nhân gây ách tắc nguồn cung và đẩy giá nhà tăng cao bao năm qua.
Luật Đất Đai 2024: Giải quyết những vướng mắc pháp lý
Ông Trần Văn Bình, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng bảng giá đất mới ít nhiều sẽ có tác động đến doanh nghiệp trong ngắn hạn. Tuy nhiên, dài hạn, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ giải quyết được những vướng mắc chồng chéo, giúp doanh nghiệp tiếp cận đất đai dễ dàng hơn và giảm chi phí phát triển dự án nhờ quy trình hoàn thiện pháp lý được rút ngắn.
Sự tác động của cung – cầu thị trường
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, nhận định rằng yếu tố chính quyết định sự tăng giảm giá bất động sản vẫn dựa trên cán cân cung – cầu của thị trường. Luật Đất đai 2024 sẽ giải quyết nhiều vướng mắc pháp lý, tăng tính cạnh tranh cho thị trường và giúp nguồn cung nhà đất dồi dào hơn.
Ảnh hưởng của Luật Đất Đai 2024 đến giá nhà đất khu đông TP HCM
Khu Đông TP HCM, bao gồm các khu vực như TP Thủ Đức, đã chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ về giá nhà đất trong những năm gần đây. Các căn hộ chung cư, dự án đất nền và nhà phố tại khu vực này đều có xu hướng tăng giá, nhất là khi các dự án hạ tầng giao thông được triển khai. Với sự ra đời của Luật Đất đai 2024, giá nhà đất tại khu Đông có thể tiếp tục tăng do những quy định mới về định giá đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Tác động đến các doanh nghiệp bất động sản
Các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Chi phí giải phóng mặt bằng và đền bù thu hồi đất sẽ tăng, đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp cần có nguồn lực tài chính mạnh hơn để thực hiện các dự án. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 cũng mang lại cơ hội cho các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, khi họ có thể dễ dàng hơn trong việc giải phóng mặt bằng và triển khai dự án theo cơ chế thị trường.
Giảm khó khăn về pháp lý cho doanh nghiệp
Theo ông Võ Hồng Thắng, 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản là do vướng mắc pháp lý. Luật Đất đai 2024 sẽ giúp giải quyết những vướng mắc này, giảm bớt các chi phí không tên phát sinh trong quá trình triển khai dự án. Thay vì phải mất nhiều năm để hoàn thiện các thủ tục pháp lý, các doanh nghiệp sẽ có thể rút ngắn thời gian và giảm chi phí phát sinh, từ đó giảm giá thành sản phẩm và tăng tính cạnh tranh trên thị trường.
Kỳ vọng về sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản
Ông Trần Văn Bình cho rằng về dài hạn, Luật Đất đai 2024 sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn. Những vướng mắc chồng chéo và chưa thống nhất trong các quy định pháp lý sẽ được giải quyết, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp trong hoạt động đầu tư và kinh doanh. Các chủ đầu tư làm thật sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, và chi phí phát triển dự án cũng có cơ hội được giảm xuống nhờ quy trình hoàn thiện pháp lý rút ngắn.
Luật đất đai 2024 và cán cân Cung – Cầu
Ông Trần Khánh Quang nhấn mạnh rằng yếu tố chính quyết định sự tăng giảm giá bất động sản vẫn dựa trên cán cân cung – cầu của thị trường. Luật Đất đai 2024 tập trung giải quyết nhiều vướng mắc pháp lý, đặc biệt là thủ tục và quy trình đầu tư dự án, từ đó tăng tính cạnh tranh và giúp nguồn cung nhà đất dồi dào hơn. Các chủ đầu tư cũng phải điều chỉnh theo sức mua thực tế của thị trường, tránh tình trạng giá nhà đất tăng “vô tội vạ” như trước đây.
Kết luận
Phần lớn các chuyên gia đều nhìn nhận rằng Luật Đất đai 2024 sẽ mang lại nhiều thay đổi quan trọng cho thị trường bất động sản. Mặc dù có những lo ngại về việc tăng chi phí triển khai dự án và khó khăn trong việc thương lượng giải phóng mặt bằng, nhưng về dài hạn, những quy định mới sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn. Giá đất sẽ tăng trưởng bền vững thay vì dễ dàng sốt nóng như trước đây, và các doanh nghiệp sẽ có điều kiện thuận lợi hơn để triển khai các dự án mới.
Với những thay đổi này, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bước vào một giai đoạn mới, đầy tiềm năng nhưng cũng không kém phần thách thức. Các doanh nghiệp và nhà đầu tư cần phải thích ứng nhanh chóng với khung pháp lý mới để tận dụng tối đa cơ hội và vượt qua những khó khăn trước mắt.
About The Author
